Συχνά αντιμετωπίζεται το φαινόμενο οι μισθωτικές σχέσεις να μην εξελίσσονται ομαλά -είτε πρόκειται για μίσθωση κατοικίας, είτε για επαγγελματική μίσθωση-, διότι κάποιο από τα μέρη δεν εκπληρώνει εν όλω ή προσηκόντως τις υποχρεώσεις του. Στην καθημερινή πρακτική η συνηθέστερη περίπτωση της μη ομαλής εξέλιξης μίας μισθωτικής σχέσης είναι η μη καταβολή του μισθώματος ή η καθυστέρηση στην καταβολή αυτού. Σε αυτή την περίπτωση, ο πλέον σύντομος τρόπος για να προστατευτεί ο εκμισθωτής είναι η διαταγή απόδοσης μισθίου.

Η διαταγή απόδοσης μισθίου είναι μία διαδικασία με χαρακτηριστικά της την ταχύτητα και το χαμηλότερο κόστος σε σχέση με την άσκηση της αγωγής. Η ειδική αυτή διαδικασία εφαρμόζεται μόνο στις περιπτώσεις καθυστέρησης καταβολής του μισθώματος (άρθρο 597 ΑΚ) λόγω δυστροπίας (άρθρο 66 ΕισΝΚΠολΔ).

Στην αίτηση για έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης μισθίου μπορεί να σωρευτεί και αίτημα καταβολής των οφειλόμενων μισθωμάτων, κοινόχρηστων δαπανών, τελών και λογαριασμών κοινής ωφελείας, εφόσον το ύψος τους αποδεικνύεται εγγράφως είτε από δημόσια είτε από ιδιωτικά έγγραφα, ιδίως λογαριασμούς κοινοχρήστων και κοινής ωφέλειας (άρθρο 645 ΚΠολΔ).

Οι προϋποθέσεις για την έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου είναι οι εξής:

1) Η έγγραφη απόδειξη της μίσθωσης με ιδιωτικό ή δημόσιο έγγραφο (συμφωνητικό μίσθωσης).

2) Η καθυστέρηση -έστω και ενός- μισθώματος από δυστροπία.

3) Η επίδοση με δικαστικό επιμελητή έγγραφης εξώδικης όχλησης και πρόσκλησης στον μισθωτή για την καταβολή των μισθωμάτων, με την οποία ο εκμισθωτής ζητάει την καταβολή του ή των οφειλόμενων μισθωμάτων (άρθρο 637 ΚΠολΔ). Η όχληση πρέπει να έχει επιδοθεί δεκαπέντε (15) τουλάχιστον ημέρες πριν από την κατάθεση της αίτησης (άρθρο 637 ΚΠολΔ).

Η υπόθεση εκδικάζεται χωρίς ακροαματική διαδικασία. Η διαταγή εκδίδεται σε σύντομο χρονικό διάστημα και αποτελεί τίτλο εκτελεστό. Ειδικότερα η εκτέλεση της μπορεί να πραγματοποιηθεί αφού περάσουν είκοσι (20) ημέρες από την επίδοση με δικαστικό επιμελητή στον μισθωτή, με επιταγή προς εκτέλεση, η οποία συντάσσεται από δικηγόρο. Ο μισθωτής δικαιούται να ασκήσει ανακοπή κατά της διαταγής απόδοσης χρήσης μισθίου εντός αποκλειστικής προθεσμίας δεκαπέντε (15) εργασίμων ημερών (άρθρο 642 ΚΠολΔ) αιτούμενος την ακύρωση της διαταγής απόδοσης για τους λόγους που θα επικαλεστεί και οι οποίοι θα κριθούν ως προς τη νομική και ουσιαστική βασιμότητά τους από το Δικαστήριο.

Επομένως τα στάδια της αποβολής του μισθωτή από το μίσθιο (έξωσης) με τη διαδικασία της διαταγής απόδοσης μισθίου είναι συνοπτικά τα κάτωθι:

1) Κοινοποίηση εξώδικη όχλησης προς τον μισθωτή (ενοικιαστή), με την οποία καλείται εντός δεκαπέντε (15) ημερών να καταβάλει τα οφειλόμενα μισθώματα.

2) Εάν δεν υπάρξει πληρωμή του ή των μισθωμάτων εντός της ταχθείσας ως άνω προθεσμίας, υποβάλλεται στο αρμόδιο Δικαστήριο αίτηση για την έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου, με τη δυνατότητα σώρευσης αιτήματος για καταβολή των οφειλόμενων μισθωμάτων, κοινόχρηστων δαπανών, τελών, και λογαριασμών κοινής ωφέλειας.

3) Η διαταγή απόδοσης μισθίου, εφόσον κριθεί νόμιμη και βάσιμη, εκδίδεται σύντομα και κοινοποιείται στον μισθωτή με Δικαστικό Επιμελητή, κατόπιν εντολής από τον πληρεξούσιο δικηγόρο, με την εντολή για εκτέλεση, δηλαδή να παραδώσει αυτός – καθώς και όποιος τυχόν έλκει δικαιώματα από αυτόν-, το μίσθιο ελεύθερο εντός είκοσι (20) ημερών από την κοινοποίηση αυτής.

4) Εάν, κατόπιν των ανωτέρω, ο μισθωτής εξακολουθεί να παραμένει στο μίσθιο, ακολουθεί η εκτέλεση της διαταγής απόδοσης μισθίου και ο δικαστικός επιμελητής εκτελεί την διαταγή –κατόπιν έγγραφης εντολής του πληρεξουσίου Δικηγόρου- αποβάλλοντας τον μισθωτή από το μίσθιο ακίνητο.

Εάν οι λόγοι για την αποβολή του μισθωτή από το μίσθιο είναι διαφορετικοί από αυτόν της καθυστέρησης από δυστροπία της καταβολής των μισθωμάτων (πχ κακή χρήση του μισθίου κ.α.), ή εάν δεν πληρούνται οι προϋποθέσεις για την έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου, τότε ακολουθείται διαφορετική διαδικασία (άσκηση αγωγής απόδοσης μισθίου).

Η διαδικασία της έκδοσης διαταγής απόδοσης μισθίου, έχει αρκετά πλεονεκτήματα, απαιτεί ωστόσο προσοχή στις λεπτομέρειες, ενδελεχή έλεγχο των εγγράφων που θα προσκομιστούν με την αίτηση για την έκδοσή της, και πιστή τήρηση των διατάξεων του νόμου.

*Το ανωτέρω κείμενο δεν συνιστά νομική συμβουλή και δεν παρέχει πλήρη ενημέρωση. Νομικές συμβουλές και υπηρεσίες παρέχονται από το γραφείο μας, κατόπιν μελέτης του συνόλου των δεδομένων που θα εκτεθούν για την υπόθεσή σας. Για περισσότερες πληροφορίες μπορείτε να επικοινωνήσετε μαζί μας.